מדריכי משכנתא: על כמה מערך הדירה אפשר לקבל משכנתא?  

הכתבה נלקחה מנדל"ן היום 29.5.11

גובהו של ההחזר החודשי חייב לעמוד על כ- 30% מההכנסה החודשית המשפחתית. עלייה באחוזים אלה, עלולה לגרום לטווח הארוך לקשיים רציניים בתשלומי המשכנתא

 

16 דירות להשכרה לזכאים יבנו בפרויקט חדש בשכונת שער הקרייה בקרית אונו

מדריכי משכנתא: על כמה מערך הדירה אפשר לקבל משכנתא

 משכנתא, שהפכה היום למילה הפופולאריות ביותר במדיה, בשיחות סלון ובמסיבות העיתונאים של הממשלה, זוהי אחת האפשרויות הריאליות לקנות דירה. משכנתא היא המקור המימון הזול ביותר שיש היום בענף האשראי עם הפריסה הארוכה ביותר במשק. בלא מעט מקרים, נוטלי משכנתאות מעדיפים לא להשתמש בכל ההון העצמי שלהם ומגדלים את גובה המשכנתא.

ענף המשכנתאות – תמונת מצב
ואכן, שנת 2010 הייתה שנת השיא במשכנתאות. שיעורן הגיע ל- 47.2 מיליארד שקל המבטאים עלייה של כ- 44% ביחס לשנת 2009. אך זה לא רק בגלל הפופולאריות שלה, אלא בעיקר כי מחירי הדירות בארץ עולים בקצב מסחרר ולא רבים מצליחים לגייס 120 המשכורות הנדרשות
לרכישת דירה.
גם במקרה שהרוכשים, לרוב זוגות צעירים, מקבלים עזרה מההורים בגובה של כמה מאות אלפי שקלים, הם עדיין נאצלים לקחת משכנתא במימון של כ- 70% מערך הנכס. אך מהלך זה, למרות שהוא אכן מסייע להם לרכוש דירה, טומן בתוכו סכנות רבות. זו הסיבה כי תחום המשכנתאות עבר בחודשים האחרונים מהפכה רצינית ששינתה את פני הענף.
והתוצאות לא איחרו להגיע: הנתונים שהעמידו הבנקים בחודש אפריל השנה לרשותו של בנק ישראל, מצביעים על ירידה של 24% בהיקף המשכנתאות שנטלו אזרחי ישראל בהשוואה לחודש מארס, אומנם גם עלייה של 9% לעומת חודש אפריל 2010.

אז מהם אותן ההגבלות החלות היום על נוטלי משכנתאות ועל כמה מערך הדירה אפשר לקבל משכנתא?

מהו גובה המשכנתא המומלץ?
מומחים בתחום המשכנתאות ממליצים לקחת משכנתא לפי חישוב של ההחזר החודשי האופטימאלי. גובהו של ההחזרה החודשי חייב לעמוד על כ- 30% מההכנסה החודשית המשפחתית. עלייה באחוזים אלה, עלולה לגרום לטווח הארוך לקשיים רציניים בתשלומי המשכנתא. הנתונים הסטטיסטיים של הבנקים מגלים כי לווים שתשלומי המשכנתא החודשיים שלהם היו בגובה 40%-50% מהכנסתם נאלצו לבסוף להיפרד מנכסם בשל אי עמידה בתשלומים.
כמה משכנתא אפשר לקבל היום בבנק?
את גובה המשכנתא הרצויה הרוצים להלוואת מהבנק, מקובל לחשב לפי נוסחה הבאה: מחיר הנכס בתוספת ההוצאות הנלוות כגון עו"ד, שמאי, מיסים וכו',פחות ההון העצי הקיים. עם זאת, בעקבות המהפכה בתחום המשכנתאות, גובה המשכנתא שניתן היום לקבל בבנק עומד על 70% מערך הנכס. זאת אומרת, אם הנכס עולה מיליון שקל ניתן לקבל משכנתא של 700 אלף שקל בלבד. מה גם, הלווים חייבים להציג לבנק אסמכתא שברשותם 30% משווי הנכס.
ואם בכל זאת רוצים לקבל מימון גבוה יותר?
אך לאלה שבכל זאת מעוניינים לקבל מימון גבוהה יותר ניתן להיעזר בחברות ביטוח אשראי חיצוניות הפועלות בשיתוף פעולה עם בנקים למשכנתאות. שיתוף פעולה זה מאפשר ללווים לקבל משכנתא בגובה של עד כ- 90% מערך הנכס. מדובר בחברות כמו EMI מקבוצת AIG המבקשות מהלווים לעבור בדיקת אשראי, בסיומה הם מקבלים פוליסת סיכונים שתבטח את הבנק מפני האפשרות שהם לא יצליחו לעמוד בתשלומי משכנתא חודשיים.
וכמה זה יעלה לנו?
כדי לחשב את גובה הפרמיה החודשית, אותה הלווים יצטרכו לשלם לחברת הביטוח כדי לקבל משכנתא במימון גבוה, ניתן לחשב לפי נוסחה הבאה: על כל משכנתא בסכום של כ- 450,000 שקל נשלם פרמיה חודשית בסכום של כ-100 שקל, סכום זה יתווסף להחזר החודשי של משכנתא.
באיזה מסלול משכנתא עדיף לבחור?
לגבי מסלולי משכנתא, גם כאן קיימות תקנות חדשות שנכנסו לתוקף החל מ- 5 במאי 2011. לפיהן, נוטלי משכנתאות יכולים לקבל משכנתא במסלולים בעלי ריבית משתנה, מסלול פריים למשל, עד גובה של 33% מסך כל המשכנתא. משמעות הדבר, כי מהיום מוכרחים הלווים לשלב כמה מסלולים להלוואתם, והם אינם יכולים לקחת את כל ההלוואה במסלול של ריבית משתנה, שעד כה הייתה מאד נמוכה ואפשרה להם ליהנות מתשלומים חודשיים נמוכים יחסית.